Ydelser - Lokaler og Ejendomme

Afståelsesret

Afståelsesret vil sige at man har lov til at sælge / afstå det erhvervslejemål man har lejet til sin butik eller til sin erhvervsvirksomhed, hvilket kan have stor betydning, hvis man for eksempel har ofret en del penge på indretning af lokalerne.
En afståelsesret kan også benyttes hvis man vil sælge hele sin virksomhed med evt. varelager og omsætning. For udlejer er det også tit en fordel at lejer har afståelsesret, fordi udlejer ikke behøver at tænke på genudlejning af lokalerne, hvis erhvervslejeren opsiger sit lejemål og flytter, fordi lejeren jo får penge for at afstå lokalerne til en anden person. Det er derfor vigtigt, hvis man lejer lokaler, som er enten almindelig leje, erhvervsandel eller erhvervsejerlejlighed, at man sørger for at opnå afståelsesret i lejekontrakten.
Hvis man køber lokaler som sælges, fordi der er afståelsesret i lejekontrakten, skal man se efter, at der ikke sker væsentlig forhøjelse af lejen når lokalerne bliver afstået / solgt til ny lejer, hvilket mange udlejere elsker at indbygge i nye kontrakter hvor der gives afståelsesret. Som udlejer skal man være klar over, at man ikke selv kan vælge lejeren hvis der er afståelsesret, men at man i lejeaftalen kan sikre sig, at den som køber lejemålet, har en god økonomi, således at huslejen bliver betalt fremover.
Vi hjælper enten køber eller sælger med at der vil være tale en korrekt udført handel.

Andel

Andelslejligheder findes både til erhverv og til bolig. Stiftelse af en andelsboligforening kan ske på flere måder, for eksempel er der tilbudspligt til lejerne, hvis en ejer af ejendommen ønsker at sælge ejendommen, skal han tilbyde lejerne at købe ejendommen til samme pris som ejendommen kan sælges for til anden side, hvis der er mindst 6 beboelseslejemål i ejendommen eller mindst 13 beboelseslejere og erhvervslejemål.

Hvis mindst halvdelen af lejerne vil købe, har de 10 uger til at stifte en andelsboligforening. Vi hjælper gratis med at afholde et orienteringsmøde om stiftelsen, herunder om afholdelse af generalforsamling og udfærdigelse af vedtægter og oplyser hvad omkostningerne vil være. Belåningen af en andelsejendom sker med lån for hele ejendommen, hvorved den enkelte andel ikke belånes og den enkelte andelshaver ikke kan trække renter på lånet fra på selvangivelsen.

Der er også den mulighed at en gruppe personer bliver enige om at opføre helt nye andelsboliger på en grund, som de så skal anskaffe. I den forbindelse vil vi gerne være med på et tidligt tidspunkt i forløbet, fordi der er mange forhold som skal være på plads inden man går videre. Vi kan i alle tilfælde hjælpe sælger med at sælge og overdrage andelen til en køber. Vi kan også hjælpe køber med at gennemgå overdragelsesdokumentet for at sikre at alt går rigtigt til.

Det første du skal gøre inden du skriver under på et køb af andel, er at du retter henvendelse til din bank og medbringer alle oplysninger om din økonomi, således at banken fortæller dig om din økonomi tillader dig at købe.

Ejendomsadministration

Det ligger i betegnelsen, at der er tale om administration af fast ejendom, som er boliger der enten er til leje, ejerboliger eller andelsboliger. Så snart der er mere end 5-6 enheder i ejendom, vælger de fleste at overlade administrationen til et professionelt administrationsfirma, som ordner alt  arbejde der er nødvendigt for at ejendommens enheder er velkørende.

For eksempel sørger administrationen for opkrævning af leje eller fællesudgifter, at betale alle ejendommens udgifter og medvirker ved generalforsamlinger som dirigent.

Vi udfører ikke ejendomsadministration, men vil gerne hjælpe med at indhente og bedømme tilbud fra administratorer.

Ejerlejlighed

Ejerlejligheder findes både til bolig og erhverv. I juli 2020 er der kommet en ny ejerlejlighedslov, som gør det muligt at opdele ejendomme i ejerlejligheder, hvor det ikke tidligere har været muligt. For eksempel kan en strøgejendom med en butik i stueetagen og 2 lejligheder nu opdeles. Også visse andelsejendomme kan opdeles til ejerlejligheder. Forinden du begynder at se på bolig som du vil købe, skal du gå til din bank, som sammen med dig, gennemgår din økonomi og finder frem til hvad dine økonomiske forhold tillader dig at købe for. Derefter udsteder de en slags købsbevis, som evt. kan vises til den ejendomsmægler som står for salget.

Den enkelte ejerlejlighed belånes i kreditforening og bank og betaler selvstændig ejendomsskat til kommunen. Alle betalte renter er fradragsberettigede på selvangivelsen. Vi bistår dig som køber og gennemgår salgsopstilling og alle ejerlejlighedens dokumenter inden du skriver under på købsaftalen. Vi tager ofte med ud på besigtigelse af lejligheden for at kontrollere at det får indflydelse på prisen hvis der er alvorlige fejl og mangler.

Når det viser sig at alle ejendommens dokumenter er i orden og du har underskrevet købsaftalen, sørger vi for at skøde bliver tinglyst og refusionsopgørelse bliver udfærdiget.

På samme måde hjælper vi også sælgere af ejerlejligheder indtil salget er helt afsluttet.

Erhvervsejendom

Ved bygningsmæssige eller andre problemer med din erhvervsejendom, hjælper vi gerne med at løse problemerne.

Vi yder bistand både ved køb og salg af erhvervsejendom. 

Erhvervslejeloven

Erhvervslejeloven LBK nr. 1218 af 11.10.2018, kan du finde i www.retsinformation.dk

Erhverv til leje

Hvis du vil udleje dine erhvervslokaler, bistår vi med udfærdigelse af lejekontrakten og undersøger lejers forhold inden en aftale indgås. Hvis du vil leje erhvervslokaler, hjælper vi dig med at finde lokalerne og gennemgår på dine vegne lejekontrakten inden din underskrift for at undgå at du indgår aftale på urimelige vilkår.

Familieoverdragelse

Overdragelse af fast ejendom til børn. Børn kan også overdrage fast ejendom til forældre på samme vilkår. Ønsker du, at børn eller børnebørn skal overtage dit hus eller sommerhus, kan man sælge ejendommen til dem til en særlig pris. Man skal være opmærksom på, hvordan man går frem for at undgå, at der mod hensigten skal betales gaveafgift. Man kan sælge huset til en købesum, der udgør seneste offentlige ejendomsvurdering minus 15%. Salget kan ske til forældre, børn og børnebørn, uden at Skattestyrelsen regner det for at være en gave, som der skal betales gaveafgift af.

Der er varslet med nye ejendomsvurderinger og derefter vil overdragelsen kunne ske til vurderingen minus 20%, men til gengæld vil Skattestyrelsen fremadrettet kunne foretage en konkret vurdering af, om der er en uforholdsmæssig stor forskel mellem overdragelsessummen og ejendommens reelle værdi. Der skal oprettes og tinglyses skøde på overdragelsen. Købesummen kan betales på særlig vilkår, idet ægtefællerne, hvis de begge er på skødet, hver kan give køber (kun børn og børnebørn) en afgiftsfri gave på kr. 69.500 (2022 og i 2023 = 71.500) som udbetaling.

Restkøbesummen kan ydes som et rente- og afdragsfrit familielån. Parterne skal underskrive et gældsbrev på beløbet og det skal tydeligt fremgå af gældsbrevet at forældrene (kreditor) kan kræve gældsbrevet indfriet når somhelst. Hvert år kan forældrene herefter, hvis de ønsker det, yde børnene et afgiftsfrit beløb, som nedskriver gælden hvert år indtil hele gældsbrevet er indfriet. Rentefri familielån kan ydes til de personer, som kan modtage afgiftsfri gaver, bl.a. forældre, børn og børnebørn. Det er vigtigt, at der ikke gives et løfte om en årlig afgiftsfri pengegave til ringelse af gældsbrevet.

Vær opmærksom på at gældsbrevet er likvid formue, som kan få indflydelse på pensionistens mulighed for at få ældrecheck og evt. helbredstillæg. For at både dem der overdrages til og dem der bliver overdraget til helt forstår hvad det går ud på og hvilke fordele der er forbundet med overdragelsen, afholder vi uden beregning et møde mellem parterne, hvor den mundtlige aftale eventuelt kan indgås.

Herefter opretter vi alle nødvendige dokumenter hvis man bliver enige om overdragelsen.

Lejebolig

Inden du underskriver en lejekontrakt, er det klogt at lade os gennemse den for at sikre dig at du ikke underskriver på forhold som du ikke havde regnet med. Der findes både private og almennyttige lejeboliger og for hver af de 2 former for lejebolig, findes der en særlig lejeaftale, ligesom du under punktet Lejeloven, kan se de 2 forskellige love som regulerer de 2 forskellige former for lejebolig.

Hvis du skal leje en bolig, vil det være normalt at du inden indflytning i boligen, skal betale et beløb på op til 3 måneders leje i depositum og yderligere op til 3 måneders leje i forudbetalt leje. Udlejer må maksimalt kræve i alt et beløb som svarer til 6 måneders leje.

Udover lejen skal du betale á conto for dit vandforbrug og á conto for dit varmeforbrug. Af lejekontrakten skal det fremgå hvornår årsafregningen finder sted. Har du betalt for meget i á conto, får du penge tilbage og har du betalt for lidt i á conto, får du en ekstra regning fra udlejer.

Hvis du har betalt for lidt i á conto, vil din månedlige á conto betaling formentlig blive sat op. På dagen for din indflytning i boligen, vil der normalt være en repræsentant fra udlejer til- stede, således at i sammen aflæser målere for vand og varme. Samtidig vil elmåler blive aflæst og du skal huske selv at melde dig til el-forsyningen.

På indflytningsdagen, vil der samtidig af udlejer blive udfærdiget en indflytningsrapport, hvor evt. mangler og defekter vil blive anført, således at du ikke hæfter for disse ved fraflytning. På samme måde vil det ske, når du, med normalt 3 måneders opsigelsesfrist, har opsagt lejemålet, at der af udlejer bliver indkaldt til et fraflytningssyn, hvor udlejer ser efter fejl og mangler ved det lejede, som ikke var der ved indflytningen.

Er der fejl og mangler som du har forårsaget, vil udgiften til reparation blive fratrukket depositum og hvis dette ikke dækker udgiften, skal du betale beløbet efter opgørelse. Det fremgår af lejeaftalen om du har den indvendige vedligeholdelsespligt.

Lejelove

Lejeloven, ”Lov nr. 341 af 22.3.2022, regulerer forholdende af private udlejningsboliger. Almenlejeloven, ”Lovbekendtgørelse nr. 928 af 4.9.2019 og Lov om ændring af lov om leje af almene boliger m.v. og retsplejeloven”. Lov nr. 890 af 21.6.2022, regulerer forholdene i almennyttige boliger.

Projektbyggeri

Mange gange opføres nye bygninger med enten leje-, andels- eller ejerboliger, som man kan leje eller købe på projektstadiet, altså inden eller kort efter byggeriets start.

Normalt er huslejen fastsat på projektstadiet, men for både andelslejligheder og ejerlejligheder, hvor prisen altid er fastsat når lejlighederne udbydes til salg, kan der være en risiko for at renten på de lån man optager for at betale lejligheden er steget fra det øjeblik man køber lejligheden og indtil den er klar til indflytning. Derved kan man komme til at betale en højere månedlig udgift end påregnet ved købet.

Vi gennemser købsaftalen og de dokumenter du bliver forelagt af sælger og sikrer dig at der ikke kommer overraskelser som kan koste dig penge udover købesummen. Forinden du begynder at se på ejendomme som du vil købe, skal du gå til din bank, som sammen med dig, gennemgår din økonomi og finder frem til hvad dine økonomiske forhold tillader dig at købe for. Derefter udsteder de en slags købsbevis, som evt. kan vises til den ejendomsmægler som står for salget.

Når alt er kontrolleret, udfærdiger vi skøde.

Skøde

Når man køber eller sælger villa/rækkehus eller ejerlejlighed, skal der laves et skøde som skal tinglyses på tinglysningskontoret. Vi gennemgår købsaftalen og alle ejendommens dokumenter forinden skødet udfærdiges, således at vi er sikre på at der ikke forhold som koster penge eller andre forhold som køber ikke havde regnet med.

Da alt i dag foregår elektronisk, får man ikke, som tidligere, udleveret et papirskøde hvor der står en række oplysninger om den ejendom man har købt. Underskrift på skødet foregår elektronisk og man kan derefter godt på sin printer, trykke et skøde ud hvis man ønsker det.

Udlejningsejendom

Hvis du ønsker at anbringe dine penge i en ejendom med flere lejligheder og måske også erhvervslokaler, hjælper vi dig med at gennemgå lejlighederne og alle ejendommens dokumenter, herunder lejekontrakterne.

For at der er tale om en fornuftig investering, skal der selvfølgelig være en rimelig forrentning af den kapital du skyder ind ved købet og vi hjælper dig også med at forhandle dette på plads med udlejer.

Villa eller rækkehus m.v

Vi bistår dig som køber og gennemgår salgsopstilling og alle ejendommens dokumenter inden du skriver under på købsaftalen. Vi tager ofte med ud på besigtigelse af ejendommen for at kontrollere at det får indflydelse på prisen hvis der er alvorlige fejl og mangler.

Hvis man ikke har hele købesummen i kontanter, skal ejendommen belånes i kreditforening og bank og køber betaler også ejendomsskat til kommunen, forsikringer, evt. grundejerforening m.v.. Alle betalte renter er fradragsberettigede på selvangivelsen. Forinden du begynder at se på ejendomme som du vil købe, skal du gå til din bank, som sammen med dig, gennemgår din økonomi og finder frem til hvad dine økonomiske forhold tillader dig at købe for. Derefter udsteder de en slags købsbevis, som evt. kan vises til den ejendomsmægler som står for salget.

Når det viser sig at alle ejendommens dokumenter er i orden og du har underskrevet købsaftalen, sørger vi for at skøde bliver tinglyst og refusionsopgørelse bliver udfærdiget.

På samme måde hjælper vi også sælgere af ejendomme fra start og indtil salget er helt afsluttet.